Se você está pensando em comprar a sua casa ou apartamento por meio de um financiamento imobiliário, saiba que não está sozinho.

Em 2020, essa modalidade cresceu 57,5% em relação a 2019, e espera-se que em 2021 esse número seja ainda maior.

Mas como funciona, exatamente, o financiamento de imóveis?

Considerando que essa é a decisão de compra mais importante da vida de muitas pessoas, entender e planejar bem o seu financiamento é fundamental.

Pensando nisso, trouxemos neste artigo os pontos mais importantes sobre esse tema, para que você possa fazer o melhor negócio, de uma forma mais segura e tranquila!

Vamos lá!

Como funciona um financiamento imobiliário

O financiamento imobiliário é uma espécie de empréstimo que você faz com um banco ou instituição financeira, visando a compra de um bem imóvel, com objetivos habitacionais ou comerciais.

De uma forma bastante simplificada, o banco te concede os recursos para quitação à vista do imóvel, e você o restitui em forma de parcelas preestabelecidas, que serão corrigidas pela taxa de juros combinada, pelo período de tempo acertado. Tudo isso definido em contrato.

👉 Não trataremos neste artigo dos chamados “programas habitacionais governamentais”, já que cada um possui regras específicas. Falaremos somente dos financiamentos diretos, contratados entre bancos e tomadores de crédito.

Como exigências básicas, para que alguém possa contratar um financiamento é exigido que seja maior de idade, possua fonte de renda comprovada e compatível, e que o imóvel pretendido atenda às condições exigidas pela instituição financeira escolhida.

Por critérios próprios de cada instituição, são avaliadas também questões como escore de crédito e possíveis restrições em órgãos como SPC e Serasa , o que pode influenciar na taxa de juros ou mesmo impedir a concessão do crédito.

Dito isso, um passo a passo simplificado seria:

Escolher o imóvel desejado, seja novo, usado ou na planta.

Simular as condições de financiamento disponíveis para o imóvel e para seu perfil de crédito em diferentes instituições financeiras (se o tipo de imóvel é aceito, o percentual financiado, juros aplicados, sistema de amortização, etc.).

Superada essa etapa, é feita a entrega da documentação – sua e do imóvel – para a checagem ao banco.

Estando tudo certo, o banco envia um profissional para fazer uma avaliação do imóvel.

Por fim, é feita a assinatura do contrato, o banco faz a quitação do imóvel e você passa a pagar as parcelas de acordo com o contrato.

Vale mencionar que, após efetivar o financiamento, o imóvel passa para seu nome, mas você não pode revendê-lo até a quitação total das parcelas restantes. Caso haja o interesse de revenda, o que costuma ser feito, nesses casos, é um acordo entre o atual proprietário e o comprador interessado, que pode adiantar o valor necessário para quitação e posterior transferência do imóvel.

Em geral, os bancos concedem financiamentos até o limite máximo de 80% a 90% do valor do imóvel, com financiamentos de até 420 meses (35 anos). Essa diferença de 10% a 20% deve ser quitada diretamente pelo comprador (à vista ou de forma parcelada) – o chamado sinal do imóvel.

Qual o momento ideal para comprar um imóvel? Quais fatores você deveria considerar para fazer essa escolha? Saiba tudo neste artigo do nosso Blog!

Principais modalidades de crédito

Falaremos agora das principais modalidades de crédito ou sistemas de amortização.

Trata-se das regras que cada financiamento seguirá e como será feito o abatimento do saldo devedor ao longo do tempo.

Neste artigo, focaremos no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que são as modalidades mais comuns no Brasil.

Vale citar, no entanto, que existem outras opções, como a pró-cotista, a carteira hipotecária, ou ainda recorrer aos consórcios e financiamentos diretos com as construtoras.

SFH (Sistema Financeiro da Habitação)

O SFH é o sistema de crédito mais usado no Brasil. Trata-se de um sistema de financiamento voltado para pessoas físicas, visando a compra de imóveis residenciais e urbanos,  localizados na região onde o comprador reside ou trabalha.

Segundo as regras vigentes em outubro de 2021, para poder ser financiado por essa modalidade, o valor do imóvel não pode ultrapassar R$ 1,5 milhão.

Além disso, por essa regra, o CET (custo efetivo total) da operação – o total de juros cobrados – não pode exceder 12% ao ano. Lembrando que esse é o limite máximo de juros permitido, mas em geral costuma ser bem menor.

Finalmente, o principal motivo para esse sistema de amortização ser o mais escolhido é por ser o único que permite ao tomador de crédito usar o saldo do FGTS, tanto no momento da compra, na amortização das parcelas ou mesmo para quitação de todo o saldo devedor.

Um detalhe importante é que, para ser permitido usar o FGTS, o imóvel não pode ter recebido recursos desse fundo – na construção ou financiamento – nos últimos 3 anos.

Confira todas as regras para utilização do FGTS em seu financiamento imobiliário acessando este artigo do nosso Blog!

SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário)

Já o SFI é um sistema de financiamento que, em geral, abarca todas as condições que não se encaixam no Sistema Financeiro da Habitação.

Nesta modalidade, não há limite máximo de valor dos imóveis financiados. 

O SFI permite o financiamento de todos os tipos de imóveis, como residenciais, comerciais, terrenos e galpões, sendo a opção preferencial para a compra de imóveis de luxo ou mesmo de investidores, empresas e construtoras para financiar seus empreendimentos.

Em contrapartida,  não há limite máximo para as taxas de juros usadas nas transações e não é permitido o uso do FGTS.

Financiar um imóvel requer planejamento, pesquisa e atenção a cada etapa do processo. Confira neste artigo 5 dicas valiosas para não errar!

Tabela comparativa